“对自己的房屋进行定期修缮，未来可能成为上海居民必须承担的责任。”近日，这样一条新闻引起广大市民的热切关注。

　　据悉，上海市相关部门日前正着手制定关于房屋安全使用方面的管理条例，可能会 
根据房子的不同损坏情况、程度，要求居民进行定期的小修、中修甚至大修。对于部分生活确实有困难的居民，政府部门则会给予适当资助。

　　市房地局有关负责人透露，上海目前有8600万平方米的售后老公房，其中约2000万平方米年久失修。而不少居民个人“惜修”，正是造成房屋长时间失修的一个重要原因。房屋失修常常引发严重的房屋漏水、渗水、水管堵塞等问题，这既损害了房屋所有人的自身利益，更损害到整个小区公众的利益。为此，市房地局准备通过制定并发布带有一定强制性的规章制度，来要求居民对房屋进行经常性的检查、维修。

　　那么，从法律角度而言，住房年久失修，居民是否应该承担责任呢？今日，本版特邀请两位律师来谈谈这个话题。

　　解放周末：在人们日常观念中，居民自己拥有的房屋是否需要修缮，应该属于一种个人自由。这就好像我们用坏自己的物品而不去修理一样，法律对此似乎不应干预？

　　齐斌律师（上海市世民律师事务所）：这不能一概而论。从法律上讲，居民对房屋拥有产权，亦即拥有所有权。而所有权是一种绝对的权利，房屋所有人有权占有、使用、处分自己的房屋，并可利用自己的房屋获取收益（如租金）。其中，对房屋的修缮，应属于“处分”的一种，这姑且称之为“积极处分”。而对房屋的不修缮，也可算是“处分”的一种，是房屋所有人对自己房屋的“消极处分”。所以，从某种意义上说，如果房屋所有人不修缮自己的房屋，意味着他消极地行使对自有财产的处分权，对这种行为，法律似乎不应该干预。

　　然而，尽管所有权是一种绝对权，它在法律上却并非完全不受限制。比如，行使所有权不得损害社会公共利益和他人合法权益等。而且，房屋所有权毕竟不同于动产所有权，尤其是高层、多层住房，大家都在一个“屋檐”下，必然需要互相负担一些义务。那些为数众多的售后老公房如果年久失修而不及时采取措施，就会妨碍邻居的正常生活，甚至成为安全隐患。据此，房屋所有权人当然应该履行房屋修缮的义务。

　　富敏荣律师（上海市新文汇律师事务所主任）：住房年久失修，居民应当承担法律责任。

　　如何处分自己拥有所有权的房屋确是一种个人自由，但这种权利与自由的行使是受到限制的。我国宪法中明文规定，中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。而我国《物业管理条例》第五十六条也规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。由此可见，当房屋年久失修的程度已影响或损害到他人的合法权利时，是否修缮自己的房屋就不再是一种可由居民自由选择的权利，而成为房屋所有权人必须承担的法定义务。

　　解放周末：原来修缮自家房屋的责任，我国法律法规中已有相关的一些基础性规定。那么，按照我国现行法律和上海市即将制订的关于房屋安全使用方面的管理条例，房屋所有人对自己的房屋负有怎样的修缮义务？或者说，所有人的房屋修缮义务应当通过何种方式来体现？

　　齐斌律师：根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务；所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求；毗连房屋的自然损坏，应当及时修缮，不得拖延或者拒绝。另据上海市有关规定，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；私有危房的修缮，由房屋所有人负责，房屋所有人应按房管所的督修要求，履行修缮责任；房屋所有人因不及时修缮危房而发生房屋倒塌，造成承租人或他人损害的，应当承担民事责任。

　　据悉，上海市有关部门正在制订的关于房屋安全使用的管理条例中虽然规定居民有责任修缮自己的房屋，但同时也将规定，对部分生活确有困难的居民可给予适当资助；旧房屋（包括售后老公房）维修资金由市里、区里和居民个人分担。

　　富敏荣律师：负担房屋修缮的责任，并不一定意味着一种行为义务。也就是说，即使新规出台，居民今后也不必非得自己爬上爬下地去给老房子“添砖加瓦”、“查缺补漏”。事实上，修缮义务的履行，更多是表现为居民必须按期或一次性缴足房屋维修基金，以供必要时的房屋维修之用。

　　我们都知道，现在销售的商品房，业主均缴纳过维修基金，但那些售后老公房却没有这笔专项资金。因此，目前上海市正着手制定的有关规定，应该主要就是针对这些售后老公房存在的维修问题。通过强制业主缴纳一定的维修基金，并由其授权给物业公司管理和用作房屋维修的开支，便可在一定程度上避免房屋频现“年久失修”之患。

　　当然，正如齐律师所言，这笔房屋维修基金的来源，还应合理分配。将来既可按新规由政府和居民分担，也可比照现行商品房中的物业管理相关规定，把居民小区的停车费收入、会所盈利、小区广告收入等纳入基金来源范围，实现与现行商品房管理制度的接轨。此外，我们还可学习加拿大、澳大利亚等发达国家的经验，鼓励社会资金以捐助方式进入维修基金，并对捐赠人的此部分资金实行减免税。

　　解放周末：看来，即将制定的新规并非只是给居民增加义务，它将更多地考虑实际情况，让广大市民从中受益。居民则应转变观念，不能再抱着“住房年久失修与己无关”的心态。

　　富敏荣律师：是这样。新规出台后，过去那种“居民楼需要修理下水管道，却因一家人不肯出钱而作罢”的事情就可通过起诉业主等法律手段，依法解决。

　　齐斌律师：房屋维修问题不可能毕其功于一役，上海的地方立法层次也有一定限度。为此，我们有必要进一步通过民事基本制度层面的立法，确立房屋所有人的维修义务，以求更好地解决生活中的此类问题。（记者张航）

　　相关法律1、《物业管理条例》，颁布单位：国务院。2003年9月1日实施；

　　2、《上海市居住物业管理条例》，颁布单位：上海市人民代表大会。1997年7月1日实施；

　　3、《上海市商品住宅维修基金管理办法》，颁布单位：上海市人民政府。2001年1月1日实施；

　　4、《城市异产毗连房屋管理规定》，颁布单位：建设部。1990年1月1日实施。  

                            消息来源：解放日报